扣押金欠租逾2月 房東可收回房屋
讀者問:
我依照不動產仲介公司的契約,將房子出租給人,但對方積欠租金,即使扣了預收的擔保金,至今仍欠租2個月,我發存證信函催告,並限期繳納,但對方沒有收受,也不支付租金,請問我該如何處理?
律師答:
依照《土地法》第100條第3款規定,承租人積欠租金,除以擔保金抵償外,達2個月以上時,出租人得收回房屋。也就是說,假設原來房屋之押金為2個月,房客必須欠租4個月(押金的2個月及另外又欠租金2個月,共計4個月),房東依法才可以請求收回房屋。
以簡訊通知房客
本件讀者是房東,且稱已扣了押金,押金的部分等同於房屋月租金之預繳,此部分讀者必須確認押金已經抵扣欠繳之房租,在押金抵扣之後該房客仍欠2個月租金時,已經構成上述收回房屋事由,因讀者已用存證信函催告,建議再以簡訊通知房客。
前面的手續都完成之後,就看讀者當時簽的房屋租賃契約有無公證,如經公證,可直接拿房屋租賃契約到地方法院民事執行處聲請強制執行,請求返還租賃物,由法院陪同點交房屋。
如未經公證,則建議先對房客提起返還租賃物之訴訟,並一併請求房客返還逾期未繳之租金,倘房客另外有破壞房屋之情形,可同時向房客請求侵權行為損害賠償,但侵權損害的部份較難舉證,可用出租前的屋內照片,比對返還房屋後的屋內狀況。
轉貼自【蘋果日報】2014年07月16日【記者王吟芳採訪整理】
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手足拒登記 其他人仍可繼承
讀者問:
父親去世時財產由兄長及母親繼承,從此大姊就不再回娘家,母親住進加護病房後大姊也拒前往探視,母親口頭說不把將財產分給大姊,母親往生後通知大姊,但她均未回家奔喪。如今母親過世已5個月,大姊仍不願辦遺產繼承,請問我們是否就不能辦理繼承了?這會有什麼問題?還有其他方法嗎?
律師答:
依據我國《民法》相關規定,遺產的繼承,是採當然繼承原則,也就是說繼承人於被繼承人死亡時,當然承受被繼承人之財產上的一切權利義務,並不需要繼承人特別主張。
所以,當讀者母親往生時,所有繼承人依法就母親的遺產,當然發生繼承效果,與讀者大姊是否願意繼承並無關係。
半年內申報遺產稅
然而,若讀者母親名下有財產,依《遺產及贈與稅法》規定,在母親死亡時起計算6個月內,必須向戶籍所在地的主管稽徵機關,辦理遺產稅申報,否則,會被依納稅額加處1至2倍的罰緩。
如果讀者母親名下有不動產,依《土地法》規定,還應自繼承開始之日起6個月內,向地政事務所辦理過戶(繼承)登記。
若讀者大姊不願意就母親名下的不動產共同申請繼承登記,可以由其他繼承人中的1人或數人,為全體繼承人的利益,就讀者母親遺留之土地,先在規定期限內,申請為公同共有的登記,待日後經繼承人全體同意,再申請為分別共有的登記。
轉貼自【蘋果日報】2014年07月15日【記者呂志明採訪整理】
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