土地互易建廟 無權要求履行
讀者問:
我太太篤信宗教,有天乩童選中我太太名下的農地要遷寺,最後談成由寺廟出錢買其他農地,換我太太名下農地,結果3方土地過戶後5年,原本我太太名下的土地上面只蓋了1間按摩店,沒有蓋寺廟,請問我該怎麼樣讓他們履行承諾,在我太太名下的舊地建寺?
律師答:
從讀者來信判斷,讀者太太與對方的約定應為《民法》規定的「互易契約」,亦即由當事人雙方約定,互相移轉金錢以外之財產權,依照《民法》第398條規定,互易準用買賣的規定。
可約定買回條款
因此,若讀者太太已與對方依法互易,並辦完過戶移轉土地所有權,那麼,除非當時在互易契約上有約定買回條款,否則應無從請求對方將原土地移轉回讀者太太的名下。不過,法條也有規定,買回權5年內不行使就會失效,依讀者來信提到,該筆土地過戶已經滿5年,即使當初有附買回條款,現在也不能再要求買回土地。
在法律上,如果當時沒有其他特別約定,只是簽約將土地的所有權互易,因讀者太太已與對方的土地完成互易並經登記,則對方如何處分土地,或是否在土地上興建任何建物,均為對方的自由。
因為對方依照契約提供土地轉讓給讀者太太,讀者太太未因這份互易契約,造成財產上損害,故對方在《刑法》上也無因此而得利,亦不構成詐欺,讀者太太無權請求對方在舊地上建寺。
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法律協會建議
若曾有過信用不良紀錄雖已清償已過揭露期,聯合徵信中心上也沒有任何不良註記,但因凡走過必留下痕跡,信用異常的紀錄仍會留在銀行行內,故若有融資需求就別跑去你曾經有不良紀錄的金融機構申請了喔!
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護母財產 可聲請監護宣告
讀者問:
我在家排行老大,父親已去世,母親腦中風住進林口長庚醫院,因開刀意識不清,我妹和妹婿將所有保單、股票、存款簿、印章佔為己有,堅持要處理母親財務,不讓我插手,請問我要如何確保母親的財產不被侵占?要怎麼做,才能讓我妹和妹婿交出母親的東西?
律師答:
依《民法》規定,對於因精神障礙或其他心智缺陷,致不能為意思表示或接受意思表示,或不能辨識其意思表示者,法院可以根據相關人的聲請,做出監護宣告,同時替受監護人選任監護輔助人,代理受監護人行使權利及負擔義務。
先鑑定精神狀態
讀者可先取得母親的醫院診斷證明、稅務機關的財產證明、戶政事務所的戶籍謄本,然後向母親所在地的法院,聲請監護宣告,其中財產證明會將母親所有財產,分項敘明作為依據;在法院尚未指定監護輔助人前,除非要用來支付受監護人(指母親)的醫療或生活費,否則財產不得任意移轉。
法院受理案件後,會先指定醫療機構鑑定母親的精神狀態,若母親狀況應受監護宣告,法院將從讀者所提的戶籍謄本家屬欄中,指定適當人選做為監護輔助人,讀者可用與母親同住、長期扶養或支付醫療費等理由,爭取獲指定為監護輔助人。
受指定為監護輔助人後可監護及管理母親財產,若發現財物被他人佔有,也可用法定代理人名義,提告請求無權佔有者返還。
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依據現行民法
夫妻財產制分為「約定財產制」與「法定財產制」。
「約定財產制」又細分為兩種:「約定共同財產制」和「約定分別財產制」。
當夫妻採用分別財產制必須向法院登記,如此一來,夫妻就各自保有名下財產,彼此財務完全獨立。
如果夫妻當初沒有選擇任何一種夫妻財產制,那麼便直接適用法定財產制。
法定財產制關係消滅時(例如:夫妻離婚、一方死亡或者夫妻約定改用其他財產制),夫或妻現存的婚後財產,扣除其在婚姻關係存續中所負債務後,如有剩餘,雙方剩餘財產之差額,應平均分配。
差額平均分配的結果,如果對一方顯失公平者,可以由法院調整或免除其分配額。
該剩餘財產分配請求權不得讓與或繼承,除非已依契約承諾或已起訴者,才不在此限。
下列財產不列入分配:
1、因繼承或其他無償取得之財產。
2、慰撫金。
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精神病患闖宅 可報警求救
讀者問:
我家對面鄰居有1名精神疾病患者,時常在家中大小聲,如果我們家門沒上鎖,還會自行進入我們家中,求助縣府,他們只說會請社工追蹤,要我們體諒,我在法律上可以如何保護小孩,不要生長在恐懼中?
律師答:
《精神衛生法》規定,民眾發現傷害他人或自己、或可能傷害他人或自己之精神病患者,應即通知當地警察或消防機關,警察或消防機關也應立即通知當地主管機關,且除法律另有規定外,應即護送該病人前往就近適當醫療機構就醫。因此讀者可通報警消人員,護送該精神病患者前往就近適當醫療機構就醫。。
法院可令監護
另外,雖然《精神衛生法》規定可強制嚴重病人就醫住院,然而必須同時符合:1、須為嚴重病人;2、須有傷害他人或自己或傷害之虞;3、二位以上專科醫師進行強制鑑定而認有強制住院必要;4、該嚴重病人拒絕接受住院;5、須經審查會審查通過許可等要件。
換句話說,如果讀者住家附近之精神病患者未符合以上所述要件的話,將無法強制住院。另外,未經同意而自行進入讀者家中,將會觸犯《刑法》侵入住宅罪,雖然法院會因該鄰居在精神障礙狀態下侵入住宅,而依《刑法》規定,判決不罰,然足認其有再犯或有危害公共安全之虞者,法院可定5年以下期間,令該精神病患者入相當處所,施以監護處分。
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房東擅進屋 恐涉侵入住宅罪
讀者問:
我們全家租公寓1樓房子,每2年簽約1次,已經住了20年了,但這次租約到期前1年,房東竟然帶了仲介進入屋內丈量坪數,還說要賣房子,然後每天都有仲介帶人屋前、屋後的看屋,感覺很不舒服。房東有權利賣他的房子,但他這樣強勢進入屋內,有觸犯強制罪及侵犯隱私權嗎?
律師答:
首先,從《民法》上來看,房東若將房子出租給讀者,也就是在租賃期間內,房東將房子的「使用」權限,交給讀者了。因此,如果在租賃契約裡,沒有特別的約定,或是其他法令所允許,房東在未經過讀者的同意或授權之下,不可以擅自進入房子。
可協調看屋時間
其次,在《刑法》上的觀點來看,讀者被侵害的主要是居住安寧的自由法益,可能構成《刑法》第306條的侵入住宅罪。也就是說,只要在法令沒有特別允許的情況,或是阻卻違法事由,或是並無正當理由的情形下,房東未經讀者的同意,擅自進入讀者承租的房子,或者讀者請房東離開而未離開,都有可能犯法。
房東即便是以房屋打算出售的理由,也不能擅自進入其已經出租的屋內,否則可能違反上述《民法》規定、或涉《刑法》侵入住宅罪。
因此,建議讀者,和房東委婉溝通與協調,是否於特定時間或時段,經讀者同意後再帶人看屋。讓出租人與承租人彼此間,都有一個良好的互動關係,營造一個雙贏的情形。
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僅繼承土地 無權分配地上物
讀者問:
父親死後,名下土地由我們3兄弟共同繼承,但土地上的房子本來就屬於母親擁有,且出租給他人使用,最近兄弟吵著要分配、共管遺產,請問依法我可以如何行使我的權利,保護母親的房子?兄弟主張房租收入應該共管,請問這樣合理嗎?
律師答:
當繼承人有數人時,在分割遺產前,每位繼承人對於遺產全部為公同共有,當多名繼承人吵著要分配土地時,各共有人得先協議分割共有物,一旦協議不成,則可於辦理繼承登記後,再向法院請求裁判分割該土地。
如果3兄弟是要共管該土地,可就共有物的管理方法先進行協議,超過半數同意即成立「分管契約」,但是若無法協議分管,因分管契約須由共有人以契約為之,與共有物的分割不同,各共有人不得訴請法院裁判分管。
房地可單獨買賣
無論是要分割或分管,當初母親的房子得以坐落在父親的土地上,應可推斷出土地所有權人(父親),有默許房屋所有人(母親)使用土地的意思,亦即,該房子必定有合法權源存在。
因此兄弟們僅能針對父親的土地主張權利,不能要求分配或共管母親的房子,也無權要求分配房子出租所得,因為土地與房屋是各別的不動產,且可單獨交易買賣,其所有權人也可自行使其權利,所以有權收取房租者,僅有房屋所有權人本身,3兄弟無法對該房租收入,主張共管。
轉貼自【蘋果日報】【記者呂志明採訪整理】
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寵物頂樓便溺 錄影蒐證求償
讀者問:
我住公寓5樓,隔壁住戶每天3次帶狗到我家樓頂大小便,我問過環保局,環保局說樓頂不能罰,但大小便會破壞頂樓的防水塗料,我能否求償?如果他們帶狗上頂樓大小便時,我錄影拍照蒐證,會侵犯肖像權嗎?我可向對方請求精神賠償嗎?另兩邊頂樓住戶都在樓頂架遮雨棚,請問這算違建嗎?
律師答:
讀者居住的應該是早期的舊式公寓,頂樓屬於公共設施,讀者個人並無所有權,如果公寓有管委會或是管理人,可準用《公寓大廈管理條例》規定,由管委會禁止、約束他人破壞居住安寧或是公共設施,若是沒有成立管委會,讀者只有自力救濟,自行舉證、制止鄰居的行為。
精神損害難舉證
讀者自力救濟蒐證時,因頂樓是公開場所,且拍照錄影是為了蒐證所用,不會有侵犯肖相權的問題,但讀者除需證明小狗在頂樓便溺外,還需證明因此破壞頂樓防水塗料,才可依《民法》要求鄰居賠償。
建議讀者拍照後,先寄存證信函請鄰居停止這樣的行為,否則造成防水塗料損壞將提出求償,以此方法讓鄰居可以了解讀者的想法。
雖然精神慰撫金也是損害求償的一部份,但必須舉證因鄰居的行為,造成痛苦、壓力等精神損害,若僅因防水塗料遭破壞,似乎難與精神損害相關。此外依照建築法規,頂樓雨遮也需申請雜項執照,且需依規定的高度和面積搭建,否則就屬違建。
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社區綠地出租 須所有權人同意
讀者問:
社區原有公園綠地,但管委會將其變更成攤位出租,導致車輛無法進出巷道,連消防栓位置也劃位租攤,住戶反映後,管委會以規約授權委員會有權規劃使用權,拒不改善,請問管委會的說法合理嗎?開區分所有權會議時委託書可1人代託數10人嗎?
律師答:
《公寓大廈管理條例》第16條第2項規定:「住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用,或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。但開放空間及退縮空地,在政府核准範圍內,得依規約或區分所有權人會議決議供營業使用」。
妨礙消防救災可投訴
依讀者來信所述,社區公園綠地如屬於上述所指的開放空間,在滿足「政府核准範圍內」與「依規約或區分所有權人會議決議」等要件時,得供營業使用。但消防法規就妨礙消防設備情形訂有罰則,若公園綠地出租有可能對消防救災造成妨礙,且管委會拒不改善,讀者應可向主管機關反投訴。
依《公寓大廈管理條例》第25條相關規定,區分所有權人無法出席區分所有權人會議時,得以書面委託配偶、有行為能力之直系血親、其他區分所有權人或承租人代理出席,依法雖可多人同時委託同1人,但為避免委託的區分所有權集中於特定之受託人,受託人最多可受託全部區分所有權的1/5,或以區分所有權人數的1/5計算。
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自白書認姦情 可告小三通姦
讀者問:
我今年3月初,發現老公跟他拜把兄弟的前妻用LINE搞曖昧,盛怒之下找該女問清楚,該女招認,並寫下自白書,承認姦情,願意賠償30萬元。但她只給了我1萬元就搬家,我只有她的名字和身分證字號,請問我該如何通知她出面?可以拿自白書告她通姦嗎?我老公也有寫悔過書,也要控告老公嗎?
律師答:
《刑法》規定,有配偶而與人通姦者,處1年以下有期徒刑。其相姦者亦同。讀者來信敘明先生與拜把兄弟前妻曾發生姦情,且2人都曾寫下自白書或悔過書承認他們曾經發生姦情的事情,讀者的確可以拿該自白書告他們觸犯通姦罪、相姦罪。
若簽和解無法控告
但是,讀者同時提到該女子願賠償30萬元,似乎也簽了和解契約,如果該和解契約曾載明不再追究刑事責任,可能會構成讀者已寬恕該相姦行為,依《刑法》規定,讀者將無法控告該女相姦罪,同時依法院見解,也不能告先生通姦罪。
在民事責任上,讀者可向民事法院起訴主張該女侵犯家庭共同生活之美滿,請求損害賠償;另外,因為該女亦同時承諾願賠償,讀者也可拿該和解契約向法院請求該女依約支付餘款。。
雖然讀者只有該女的名字和身分證字號,也可向法院請求調閱該女的戶籍謄本,等到收到法院的通知公函後,拿公函去向戶政事務所調閱該女戶籍謄本,再回頭呈報給法院,法院就會依法傳喚該女到庭。
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